Cu sau fără criza din SUA adusă pe post de bau-bau, analistii imobiliari se chinuiesc de mai bine de un an să se pună de acord asupra perspectivelor pieţei de profil de la noi. Până la ora redactării acestui text, nu reusiseră. Si probabil nu vor reusi nici în următorul an, iar cauzele acestei divergenţe nu prezintă interes.
Merită însă puţină atenţie argumentul suprem al celor care prevestesc încă ani buni de crestere susţinută a preţurilor. Câtă vreme cererea va fi mult mai mare decât oferta, spun optimistii, preţurile vor continua să crească, potrivit legilor naturale ale economiei de piaţă. În sprijinul acestei afirmaţii se aduc si niste cifre din care rezultă că ritmul de livrare a noilor locuinţe este cam cu un ordin de mărime mai mic decât necesarul de spaţiu locativ. Bingo! Aici e si problema : cererea nu este nicicum totuna cu necesarul.
Într-adevăr, dacă îi întrebi pe români, un procent covârsitor vor spune că nu sunt mulţumiţi de situaţia lor locativă si că si-ar dori o locuinţă nouă. Si-ar dori nu este însă totuna cu si-ar permite, chiar în condiţiile relaxării împinse la extrem a creditării. Prin urmare, cererea reală este destul de greu de stabilit cu precizie. Si în orice caz este mult mai mică decât necesarul de locuinţe.
Dar dacă asa stau lucrurile, cum se face că toate noile proiecte rezidenţiale se vând ca pâinea caldă, încă din faza de proiect, ceea ce le permite dezvoltatorilor să ridice preţurile la fiecare nouă fază de construcţie? Aici e, de fapt, cheia problemei. Marii investitori imobiliari s-au substituit cererii naturale de pe piaţă, cumpărând în nestire unităţi locative.
În scopul revânzării sau al închirierii. Pe piaţa românească preţurile nu au crescut încă suficient de mult încât clasa medie să prefere o chirie unei rate la un credit ipotecar, asa că piaţa chiriilor nu este foarte tentantă. Iar despre revânzare, vom vedea ce se întâmplă după ce investitorii îsi vor intabula proprietăţile si vor începe să plătească impozit în asteptarea cumpărătorilor finali. Abia atunci ne vom putea întreba încotro merge piaţa…
