Seriozitatea unui developer poate fi judecata si dupa clauzele-capcana cuprinse in precontractele de vanzare -cumparare pentru apartamente din noile ansambluri rezidentiale.
Din pacate, majoritatea cumparatorilor de pe piata imobiliara evalueaza un apartament doar dupa criteriile foarte vizibile, si de obicei promovate asiduu de vanzatori, respectiv pretul pe metrul patrat, numarul de dormitoare, aspectul exterior al cladirilor (aflate doar in stadiu de macheta) sau proximitatea fata de centrul orasului (exprimata in minute, de obicei neverosimila).
Dupa ce s-au decis, urmeaza semnarea unui precontract, niciodata negociabil, ale carui clauze sunt insa de natura sa te puna pe ganduri la o lectura mai atenta. Va oferim in continuare cateva exemple.
1. Pretul pe metru patrat. Cifra in sine nu are nicio relevanta daca nu stim la ce este raportata, in conditiile in care suprafata apartamentului este un indicator foarte elastic. Avem suprafata utila, la care nu se mai raporteaza nimeni!, suprafata construita desfasurata, care include grosimea peretilor si suprafetele tehnice, suprafata construita totala, care cuprinde si balcoanele, terasele si cota indiviza a spatiilor comune. Deci important este la care din aceste suprafete se aplica pretul unitar, diferentele putand fi foarte mari. Exista cazuri in care terasele au suprafete generoase si sunt taxate la un alt pret, care insa nu este stipulat. Important este de aflat si daca locul de parcare sau boxa de la subsol sunt incluse in pret sau nu. Putem ajunge astfel in situatia in care un apartament de 100 de metri patrati care se vinde cu 1.000 de euro/mp sa coste, in realitate, 150.000 euro plus TVA. De aceea, singurul indicator valabil este pretul final de vanzare al apartamentului, pe care cumparatorul il poate raporta la ce suprafata doreste.
2. Termenul de executie. Este important, mai ales in cazul „end-userilor”. Comunicat cu mare entuziasm de dezvoltator, el poate fi, in realitate, mult mai mare. Si asta pentru ca la termenul comunicat dezvoltatorul se obliga sa termine casa sau blocul. Dupa care exista un nou termen in care trebuie semnat procesul-verbal de predare-primire, in general 20-30 de zile, plus inca un termen similar pentru semnarea contractului final de vanzare-cumparare. La asta se adauga si o marja de doua-trei luni, cu care vanzatorul poate prelungi termenul de finalizare a lucrarilor, cu de la sine putere. Exista si reversul medaliei, in cazul in care locuinta este terminata inainte de termen, cumparatorul trebuie sa se prezinte cu banii, chiar daca in contract este trecut alt termen.
3. Conditiile de predare-primire. Toti dezvoltatorii isi iau masuri de prevedere, incluzand in contract clauze care sa le permita modificarea imobilelor sau ansamblurilor, fara a afecta formele si suprafetele apartamentelor contractate cu mai mult de +/- 3%. Unii introduc un termen relativ – „modificarea rezonabila a imobilului” -, dar altii, cum este cazul proiectului „Cosmopolis”, supraliciteaza periculos. Cumparatorul unui apartament in „primul oras european” semneaza ca este de acord cu modificarea proiectului „inclusiv prin adaugarea, modificarea anumitor componente si/sau etaje, schimbari de suprafete, declarănd ca este de acord cu toate aceste modificari, cu conditia ca suprafata Apartamentului sa nu fie modificata cu mai mult de +/- 2%. Cu alte cuvinte, contractezi un apartament intr-un imobil cu 2 etaje, iar cand e gata ai sansa sa locuiesti intr-unul cu 10 etaje, la acelasi pret!
4. Renuntarea la contract. Exista doua situatii in care cumparatorul poate renunta la contract. Prima, cea in care una din parti nu-si indeplineste obligatiile, adica fie dezvoltatorul nu mai termina imobilul sau nu mai vrea sa vanda, fie cumparatorul nu mai vrea sa cumpere sau nu mai are bani sa plateasca. De obicei, daca e culpa cumparatorului, acesta pierde avansul (20-30%), iar daca e a vanzatorului, acesta va trebui sa-i achite cumparatorului dublul avansului platit. Si la acest capitol inovatii gasim tot la „Cosmopolis”: penalizarea este, pentru ambele parti, de doar 10% din valoarea contractului, ceea ce avantajeaza fatis vanzatorul, care ar putea sa se razgandeasca in cazul cresterii preturilor cu mai mult de 10%. A doua situatie se refera la cazul in care cumparatorul a investit in avans si doreste sa cesioneze antecontractul inainte de finalizarea imobilului.
Aceasta este o practica frecventa printre cei care cumpara apartamente in scopul revanzarii, si nu al locuirii. Majoritatea developerilor accepta acest lucru, punand conditia ca noul cumparator sa-si insuseasca integral conditiile de vanzare si clauzele contractului. Avem si o exceptie, din nou, Cosmopolis: aici cesiunea contractului se poate face „numai in conditiile in care tertul cesionar va plati catre Promitentul-Vănzator diferenta de pret inregistrata la data cesiunii fata de pretul Imobilului de la data semnarii prezentei promisiuni”. Tradus din limba turca, asta inseamna ca profitul generat de investitia facuta prin achitarea avansului se transfera integral la dezvoltator.
